Ville caractérisée par un accroissement continu de population, quartier bien desservi par les transports en commun, doté d’infrastructures commerciales... il faut bien choisir l’emplacement de votre futur investissement immobilier. Par exemple, avant d’acheter un appartement neuf de 4 pièces, donc plutôt à destination des familles, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités si vous comptez le proposer en colocation.
Une fois l’emplacement choisi, consultez les annonces immobilières pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien immobilier proposé trop cher se louera plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quitteront à la première occasion.
Une bonne question à se poser avant de franchir le cap : est-ce que j’aimerais habiter ici ? Tant en termes de praticité du quartier jusqu’à la décoration du bien immobilier ? Vous multiplierez vos chances de le voir séduire les autres et trouver facilement preneur, si le logement vous plaît également.
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible afin de ne pas pénaliser votre capacité de remboursement. Le prix immobilier au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat, mais aussi à la location.
En cas de problèmes (impayés de loyer, vacance…), mieux vaut ne pas avoir mis tous ses œufs dans le même panier. Pour un primo-investissement, il est conseillé pour un même budget de privilégier l’achat de plusieurs petites surfaces dans différents lieux, plutôt qu’un seul bien immobilier.
Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % par an est très convenable. Mieux vaut fuir les propositions de rentabilité illusoire et ne pas négliger de calculer la rentabilité de l’investissement par soi-même, en pensant également au coût du crédit immobilier. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme.
Avec le dispositif de soutien à l’investissement locatif, la loi Pinel, vous déduirez, selon la durée de votre engagement locatif, entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impôts pour un logement neuf (dans la limite de 300.000 euros). Un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.
Autre solution, l’amendement Censi-Bouvard qui permet pour l’achat et la location pendant 9 ans, d’un logement neuf meublé en résidences services, de réduire ses impôts de 11 % du prix d’achat HT et la récupération de la TVA.
Loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire, caution pour l’intégralité du loyer exigée de chaque participant en cas de colocation... Demandez le maximum de garanties aux locataires afin de percevoir les loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier et surtout de pouvoir assurer le remboursement du crédit immobilier.
Une agence immobilière vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages, surtout si vous habitez à distance, qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.
Toujours pour préserver votre patrimoine immobilier, il paraît intéressant de souscrire à une assurance, sous la forme d’une classique assurance loyers impayés qui permet de couvrir les créances et les éventuelles détériorations. Comptez 1,5 à 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif via une compagnie d’assurance traditionnelle.
