Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Pourquoi investir avec le dispositif Pinel ?
Les conditions d’éligibilité pour investir en loi Pinel
Calcul de la réduction d’impôt
A retenir pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel
Le dispositif Pinel est une loi d’aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf qui vise à soutenir la construction de logements en France métropolitaine et dans les départements d’Outre-Mer (loi Pinel Outre-Mer). Présentée par le gouvernement Valls et la Ministre du Logement Sylvia Pinel en Août 2014, cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2015 en remplacement de la loi Duflot.
Le principe est simple : vous achetez un logement neuf et vous le louez pendant une durée minimale de 6 ans. En contrepartie, vous réduisez le montant de votre impôt sur le revenu, proportionnellement au prix d’achat du bien et de la durée de mise en location. Selon le prix d’acquisition de votre bien immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 euros !
Cependant attention, l’octroi du bénéfice fiscal est subordonné à des conditions d’éligibilités :
Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation mise en place pour stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues d’une part (en France métropolitaine et dans les départements d’Outre-Mer), et favoriser l’accès au logement d’autre part. Le dispositif Pinel succède au dispositif Duflot et à la loi Scellier. Par rapport au dispositif Duflot, les conditions d’éligibilité pour les investisseurs dans l'immobilier locatif ont été assouplies et les avantages fiscaux revus à la hausse. L’article 199 novovicies du Code général des impôts prévoit le maintien de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2021 : les investissements réalisés jusqu'à cette date donneront droit aux avantages fiscaux. Il est à noter la loi de finances 2020 prévoit que le dispositif sera dorénavant réservé exclusivement aux investissements réalisés dans des logements situés en bâtiments d'habitation collectif, et qu'il sera supprimé pour les logements individuels comme les maisons individuelles, à compter du 1er janvier 2021.
Si l’objectif premier d’investir en loi Pinel est de bénéficier de la réduction d'impôts, il ne faut pas se focaliser sur ce seul critère avant de vous lancer dans ce type de projet. En effet, ce dispositif de défiscalisation immobilière revêt d’autres avantages tout aussi intéressants.
Avantage principal d’un investissement en loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €, étalée sur 12 ans maximum.
Cependant le montant de votre défiscalisation dépendra du prix d’achat du bien immobilier d’une part et de la durée d’engagement de location d’autre part.
Concrètement qu’est-ce que cela signifie :
Si vous payez au minimum 3 000 € d’impôts par an, réaliser un investissement Pinel peut-être une bonne solution pour investir dans l’immobilier neuf et réduire vos impôts.
Une autre bonne raison justifie d’investir dans le dispositif Pinel : vous devenez propriétaire et réalisez un investissement immobilier dans des conditions de financement avantageuses.
L’investissement en loi Pinel est également un bon moyen d’anticiper sa retraite. Au terme de votre engagement de location – 6 ans, 9 ans ou 12 ans – vous disposez librement du logement. Vous pouvez alors choisir :
La loi Pinel, depuis le 1er septembre 2014, vous permet de louer le logement acquis à titre d’investissement locatif à vos ascendants et descendants.
Investir en loi Pinel est donc un moyen de loger ses proches dans des conditions avantageuses et sécurisantes, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
En constituant un patrimoine immobilier, vous protégez également vos proches (conjoint et enfants) sur le plan financier si vous décidez de leur transmettre ce patrimoine. Que vous choisissiez la donation de votre vivant, ou que le patrimoine immobilier soit transmis par voie de succession, vos descendants profitent d’une sécurité financière considérable.
Vous pouvez donc louer votre investissement Pinel aux membres de votre famille à condition qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal et qu’ils respectent les plafonds des ressources du dispositif.
Schématiquement, la loi Pinel fonctionne ainsi :
Pour bénéficier de la défiscalisation, il faut donc remplir 3 types de conditions : des conditions liées au bien immobilier, des conditions liées aux modalités de mise en location, des conditions liées au profil du locataire.
Votre investissement locatif en loi Pinel 2021, doit remplir 3 conditions pour vous faire bénéficier de l’avantage fiscal. Une condition liée à la nature du bien immobilier, une condition liée à la performance énergétique du logement et une condition liée à la localisation du logement.
Vous devez investir au choix dans l’un des biens immobiliers suivants :
A noter : vous bénéficiez également du dispositif de défiscalisation dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation pour un montant minimum de 25 % du montant global de votre achat. Si vous optez pour ce type d’investissement locatif nous vous invitons à vous tourner vers la loi Pinel dans l’ancien ou plus particulièrement vers la loi Denormandie.
Autre condition liée au bien immobilier à acquérir : son niveau de performance énergétique. Le logement neuf doit impérativement répondre aux normes de la Réglementation Thermique 2012 - RT 2012 - ou au label BBC 2005.
A noter : la délivrance des permis de construire est de toute façon soumise au respect de cette réglementation thermique.
Dernière condition pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel : la localisation du bien immobilier. Le logement neuf que vous achetez doit être situé dans les zones éligibles à la loi Pinel : zone A, zone A bis ou B1, ou les communes couvertes par un CRSD (Contrat de Redynamisation de Site de la Défense).
Le zonage Pinel est relativement large, et correspond aux communes dans lesquelles le besoin en logements neufs est important et donc le marché locatif tendu. Sont notamment éligibles à la loi Pinel les communes de Paris et de l’Île-de-France, les métropoles de plus de 250 000 habitants, ainsi que les villes dans lesquelles les prix des loyers sont particulièrement élevés.
| Zone A bis | Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise |
| Zone A | Ile de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, partie française de l’agglomération Genevoise |
| Zone B1 | Grandes agglomérations (Rennes, Toulouse,etc.), grande couronne parisienne, certaines villes ou les prix sont très élevés (Bayonne, La Rochelle, Annecy, etc.), la Corse, les DOM |
Zone B2* |
Les villes de plus de 50 000 habitants non situées sur les autres zones. |
Zone C* |
Reste du territoire |
*Attention : les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis la loi des finances 2018.
Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez remplir 6 conditions au moment de louer votre bien :
Votre investissement locatif devra donc veillez au respect du plafond des loyers, du plafond des ressources du locataire et du plafond de votre niche fiscale.
| Plafonds des loyers en zone A bis | Plafonds des loyers en zone A | Plafonds des loyers en zone B1 | Plafonds des loyers en zone B2 |
| 17,43 €/m2 | 12,95€/m2 | 10,44€/m2 | 9,07€/m2 |
| Composition du foyer fiscal | Revenus en zone A bis | Revenus en zone A | Revenus en zone B1 | Revenus en zone B2 et C |
| Personne seule | 38.236€ | 38.236€ | 31.165€ | 28.049€ |
| Couple |
57.146€ |
57.146€ | 41.618€ | 37.456€ |
| + 1 personne à charge | 74.912€ | 68.693€ | 50.049€ | 45.044€ |
| + 2 personnes à charge | 89.439€ | 82.282€ | 60.420€ | 54.379€ |
| + 3 personnes à charge | 106.415€ | 97.407€ | 71.078€ | 63.970€ |
| + 4 personnes à charge | 119.745€ | 109.613€ | 80.103€ | 72.093€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +13.341€ | +12.213€ | +8.936€ | +8.041€ |
Sachez que votre réduction d’impôts en loi Pinel est calculée sur un montant total d’acquisitions de 300 000 € maximum – dans la limite d’un prix au m² inférieur ou égal à 5 500 €.
A ce plafond du montant de votre investissement locatif, vous êtes capés à 2 achats immobiliers par an.
A noter : votre réduction d’impôt s’applique quoi qu’il en soit sous réserve du principe du plafonnement global des niches fiscales. C’est-à-dire que vos avantages fiscaux, tous types confondus, se limitent à un montant maximum de 10 000 € par an.
En étant investisseur en loi Pinel, vous profitez d’un dispositif de défiscalisation avantageux : vous déduisez une partie du prix de votre achat immobilier de vos impôts sur le revenu. Le montant de votre réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location du logement.
| Taux | Répartition de la réduction d’impôt | |
| Période initiale de 6 ans | 12% | 2% par an |
| 1ère prolongation de 3 ans | 6% | 2% par an |
| 2ème prolongation de 3 ans | 3% | 1% par an |
| Taux | Répartition de la réduction d’impôt | |
| Période initiale de 9 ans | 18% | 2% par an |
| Prolongation de 3 ans | 3% | 1% par an |
Attention : au moment de vous engager sur une durée de location de 9 ans, si vous décidez de vendre entretemps, vous perdez votre avantage fiscal. Vous pouvez en revanche choisir une durée d’engagement de 6 ans, que vous prolongez une ou deux fois 3 ans.
1. Investissez avant le 31 décembre.
2. Achetez un bien neuf ou en VEFA dans une commune des zones A, Abis ou B1.
3. Déterminez la durée d’engagement de location en fonction du montant de l’avantage fiscal que vous visez.
4. Mettez votre bien en location en respectant les conditions liées aux plafonds de loyer et de ressources des locataires.
